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Condomínios tentam proibir locações por aplicativos

13 de fevereiro de 2019 Batalha & Oliveira Sociedade de Advogados

Condomínios tentam proibir locações por aplicativos

Algumas preocupantes decisões de primeira instância têm proibido proprietários de unidades condominiais a locar seus imóveis por meio de aplicativos ou plataformas online, principalmente a mais conhecida: Airbnb.

Baseando, equivocadamente, em disposições sobre hospedagens como hotéis e albergues, os juízos decidem proibir a livre utilização da propriedade privada, em clara contradição à Constituição e ao Código Civil.

Veja-se que o Estado Brasileiro é alicerçado em alguns pilares democráticos que são norteadores da nossa sociedade, sendo, um deles, o da propriedade privada (artigo 5º, caput e inciso XXII da CFRB), garantia fundamental a todos os brasileiros estendida. Ainda nessa esteira, percebe-se que a eventual proibição sem amparo legal contraria o princípio-garantia da Legalidade (artigo 5º, inciso II, CFRB).

Seguindo a hierarquia jurídica das normas e leis brasileiras, o proprietário e condômino detém alguns direitos inerentes ao seu imóvel, propriedade privada, podendo dele usufruir livremente, se não perturbar o sossego de seus vizinhos ou realizar obras que comprometam a segurança da edificação. As disposições sobre livre utilização do bem estão inseridas nos artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil Brasileiro.

Ocorre que, o judiciário tem decidido proibir o uso garantido pela Constituição e pela Lei Civil com base nas convenções condominiais, que, por vezes têm regras sobre festas ou barulho nas unidades condominiais e em um Decreto de 1980 (84.910), este último que não é aplicável aos particulares que locam imóveis.

O que se vê pela redação do Decreto, é a necessidade de certos registros e verificações para que uma “hospedagem de turismo” seja devidamente autorizada pelo poder público a ser utilizada pelos turistas. Diz o artigo 3º deste decreto que “Somente poderão explorar ou administrar Meios de Hospedagem de Turismo, Restaurantes de Turismo e Acampamentos Turísticos, no País, empresas ou entidades registradas na Empresa Brasileira de Turismo – EMBRATUR”.

Contudo, o mesmo Decreto dá o conceito de “hospedagem”, restringindo, assim, a sua própria amplitude: “os empreendimentos ou estabelecimentos destinados a prestar serviços de hospedagem em aposentos mobiliados e equipados, alimentação e outros necessários aos usuários”, e que, de certo, exclui a hipótese do particular locar um apartamento, por exemplo.

Isso não bastasse, fica claro que o Decreto não pode se sobrepor à Constituição ou ao Código Civil, de maneira que sua utilização na ação movida por condomínios ou condôminos é patentemente equivocada.

Dito isto, fica claro que não haveria empecilhos para o proprietário que quisesse locar seu imóvel por meio de uma plataforma digital, pois a forma que se faz a contratação é lícita, desde que obedecida a Lei 8.245/91, a Lei da Locação.

Ou seja, parece-nos que a situação está, infelizmente, se aproximando de outras tantas em que uma plataforma digital ou inovadora toma o marcado de surpresa e há grande confusão na aplicação da Legislação em vigor, causando entendimentos equivocados, como o que comentamos neste artigo.

Entretanto, a solução é mais simples do que se imagina. Temos diversas técnicas e disposições para tratar lacunas legais ou outros tipos de inovações que traga a sociedade para a apreciação do Judiciário, tais como as regras gerais, os princípios e fundamentos da Constituição Federal, a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, que não foram, ao que parece, utilizados nos casos em comento.

De que maneira se trate a questão, ao nosso ver, o resultado será o mesmo: o proprietário tem o Direito de locar seu imóvel nos termos da Lei 8.245/91, seja por meio de contrato escrito e mediação de imobiliária ou por aplicativo/plataforma online.

Se há eventual desrespeito às regras internas do condomínio, dispostas nos seus estatutos ou convenções, o proprietário arcará com as consequências neles redigidas, lembrando-se que não é possível proibir a locação por meio de tais instrumentos condominiais. Há, ainda, a figura da responsabilidade civil por eventuais excessos ou ilicitudes praticados pelos locatários, sendo certo que também haveria o direito de regresso contra os mesmos locatários.

Fato é, que não se pode proibir por meio de decisão judicial ato ou contratação que a Lei expressamente permite, sem que haja ilegalidade ou desrespeito aos ditames da mesma Lei que autoriza (no caso, a Lei 8.245/91), por força do Princípio da Legalidade “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei” (art. 5º, inciso II, CFRB). Neste sentido, como se percebe que é impossível enquadrar o condômino como “hospedagem de turismo”, não entendemos possível que as decisões proibitórias prosperem.

De certo, temos, como sociedade, que encontrar meios adequados de tratar as situações como a descrita neste artigo à luz da Constituição e da Lei aplicável, sem deturpar ou extirpar Direitos Fundamentais dos cidadãos de bem, e, simultaneamente, tratando e punindo aqueles que excedem ao usufruir dos mesmos Direitos Fundamentais em detrimento dos seus iguais.
Rogamos para que o Judiciário e demais aplicadores do Direito brasileiro possam, rapidamente, criar um consenso sobre a matéria das locações de unidades condominiais por meio de aplicativos e por curto espaço de tempo, unificando a Jurisprudência e protegendo a Segurança Jurídica necessária para a Nação.

Marcos Batalha Junior é especialista em Direito Empresarial e Direito e Processo do Trabalho, Head do Departamento Jurídico das Empresas do Grupo Polynt-Reichhold na América do Sul e sócio do escritório Batalha e Oliveira Sociedade de Advogados.
Marcelo Dias Freitas Oliveira é especialista em Direito Tributário e Políticas Públicas e Controle Externo, sócio do escritório Batalha e Oliveira Sociedade de Advogados.

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