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Nova possibilidade tributária das Associações de Moradores

28 de março de 2019 Batalha & Oliveira Sociedade de Advogados

Nova possibilidade tributária das Associações de Moradores

As dificuldades dos “condomínios” vinham aumentando ao passo que a Legislação ficava para trás no que diz respeito à inovação. As associações de moradores, formadas por proprietários de imóveis em empreendimentos que não eram considerados “condomínios edilícios”, nos termos do art. 1.331 do Código Civil de 2002, e, portanto, não tinham as facilidades e conceitos exatos que são próprios desses condomínios, que, via de regra, são aqueles em que os proprietários detém parte ideal fracionária comum com os demais vizinhos.

Assim sendo, no caso das associações, instituídas nos casos em que o “condomínio fechado”, é, na verdade, um loteamento, nos termos da Lei 6.766/79, tendo em vista a necessidade de cobrança de taxa que mantenha os custos do “condomínio”, tais quais: segurança, pessoal, fiscalização de obras, etc, percebia-se a lacuna legal para amparar de maneira condizente esse coletivo de proprietários.

Com efeito, grande parte do desamparo legal das Associações de Proprietários desses “condomínios fechados”, diz respeito à cobrança de quotas ou taxas que sejam devidas à coletividade, para custear as aludidas despesas. Chegava-se ao ponto do associado requerer a sua exclusão para que não mais pagasse tais despesas, por vezes locupletando-se dos serviços e facilidades que detenha seu “condomínio”. Apesar de ainda ser possível tal exclusão da Associação, há meios de coibir o uso dos serviços, academia, entre outros, no caso das Associações.

Outra grande preocupação que se gera, após a cobrança do que é devido pelo associado à coletividade, a Associação, era o cumprimento da obrigação, que, por vezes, recaia em penhora do bem imóvel, ou mesmo da dação em pagamento do imóvel gerador da dívida, ou ainda outros imóveis alheios à relação jurídica. Ocorre que, ao aceitar o imóvel, a Associação, que é por natureza, sem fins lucrativos, via-se num impasse sobre a tributação incidente a eventual alienação do bem imóvel, que deve ser revertido em valores para a coletividade, aprimoração do loteamento e melhoria da condição de vida.

Por vezes, a carga tributária era tamanha, que não compensava, à Associação, receber bem imóvel para posterior venda. Isto porque, por não pertencer à atividade principal da Associação de Moradores (proprietários), há incidência de Imposto de Renda e, também, do ganho de capital, cobrado sobre valor de “lucro” em negociação com imóvel.

Tal cobrança seria na monta de 15% sobre o valor total, pois, além de não haver possibilidade de isenção, comum à pessoa física que adquire outro imóvel, ou utiliza os valores para construção de outra moradia, a Associação era obrigada a recolher sobre a integralidade, vez que esta não faz compras de imóveis ou erige outras edificações para moradia.

Contudo, recente inovação Legal pode trazer um novo panorama para as Associações que consigam crédito e eventualmente tenham de aceitar em penhora, ou como pagamento, imóveis de ex-associados, para quitação da dívida.

A Lei 13.465/2017, apesar de não necessariamente inovar no que diz respeito aos “condomínios de lotes”, por ser uma mera conceitualização daquilo que já se entendia dos condomínios edilícios não formatados conforme a citada Lei de Loteamentos, percebe-se que uma de suas disposições altera significativamente o tratamento dispensado às associações de moradores.

Veja-se que o art. 78 (Lei 13.465/17) incluiu no texto da Lei de Loteamentos (Lei 6.766/79 o novel dispositivo 36-A, que altera a percepção cível das associações de moradores: “Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, (…), desde que não tenham fins lucrativos, (…) com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.”

Ora, tendo sido alterada a concepção que a Lei Civil detém sobre a instituição e natureza jurídica que “se vincula à atividade de administração de imóveis”, pode-se, então, concluir que esta deve ser utilizada para a tributação, por força do art. 110 do Código Tributário Nacional.

Essa norma geral do sistema tributário determina que “A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, (…), para definir ou limitar competências tributárias.”. Ou seja, entende-se que, como o legislador alterou conceitos e forma de direito privado, deve, portanto, a legislação Tributária seguir a toada da legislação civil, por consequência do que dita o citado artigo 110 do Código Tributário Nacional.

Desta forma, observa-se que há possibilidade de se tributar as Associações de Moradores da mesma forma que são tributadas as Administradoras de Imóveis, o que prestigiaria vários princípios e objetivos da Constituição e das associações de moradores para consecução de fins comuns, enaltecendo a função social da propriedade imóvel.

Nota-se que, assim, as associações teriam como “atividade principal” a administração de bens, e, portanto, poderiam ter tributação diferenciada das que lhe são “comuns”, o que faria com que o ganho de capital não existisse (art. 13, IN/RFB 1700/2017), e, assim, seria cobrada da forma de uma empresa que administra bens imóveis, que se mostra mais vantajosa quando há imóveis de propriedade da Associação de Moradores que precisem ser alienados para o bem da coletividade. A tese ainda deve ser colocada à prova pelos operadores do Direito e pelo Judiciário.

Marcelo Dias Freitas Oliveira, advogado, Sócio do escritório Batalha & Oliveira, Pós-graduado em Direito Tributário, e, Políticas Públicas e Controle Externo, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP de Mogi das Cruzes, colaborador da Comissão de Direito Tributário da OAB/SP do Tatuapé.

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